Nhà đât công nghiệp tiếp ‘sóng’ dịch chuyển đến từ Trung Quốc

Làn sóng chuyển dịch, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài mở ra dịp lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Sau sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của Hanwha, Yokowo, Shuafu trong quý II/2019, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam đã chậm lại những tháng cuối năm 2019 do lo ngại ảnh hưởng của chiến tranh thương nghiệp Mỹ - Trung.

Tuy nhiên, Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 - gây ra ngắt quãng chuỗi cung ứng tại Trung Quốc – lại khiến các nhà đầu tư quan hoài nhiều hơn tới kế hoạch mở rộng, đặt chi nhánh hoặc cơ sở sản xuất ở Thái Lan, Việt Nam, Indonesia hoặc Myanmar. Theo TS. Sử Văn Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc chuyển một phần cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc như một phương pháp các công ty đa quốc gia bảo hiểm rủi ro.

Chuyên gia này cho biết, Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn với các doanh nghiệp nước ngoài với lực lượng lao động trẻ và có tính cơ động cao hơn các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á, chi phí cần lao thấp. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng - cảng biển, hệ thống liên lạc đường bộ, đường thuỷ, hệ thống kho bãi - tương đối tốt, tình hình chính trị ổn định và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới cũng là điểm cộng cho Việt Nam.

Một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý – giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sinh sản - nhưng vẫn không cần từ thị trường 1,4 tỷ dân này.

ngoại giả, theo ông Khương, doanh nghiệp nước ngoài chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam sẽ có thêm nhịp đầu tư tài chính, du lịch, bất động sản và dịch vụ, trong khi ở Thái Lan, Indonesia hay Hong Kong, dịp đầu tư càng ngày càng hạn chế hơn.

Một vắng do Công ty Chứng khoán VNDirect ban bố cuối tháng 4 cũng đề cập việc, Google và Microsoft đang chuyển một số dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, Thái Lan. Hai tập đoàn này dự kiến bán điện thoại Pixel4A, Pixel5 và máy tính Surface, tại Việt Nam trong quý II.

Theo đơn vị này, bên cạnh lợi thế nhân lực, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á, chỉ sau Singapore. Ngoài ra, các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2-4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế du nhập.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc, VNDirect cho biết, các khu công nghiệp tại Hải Dương, Bắc Giang sẽ phát triển nhờ vào đường cao tốc Bắc Giang – Lạng Sơn, giúp thời gian chuyển di từ Hà Nội đến biên cương khu vực Lạng Sơn giảm 1 giờ so với trước. Ở miền Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành điểm sáng khi hệ thống đường cao tốc kết nối cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải với TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương được quan hoài phát triển.

Theo đơn vị này, nhóm doanh nghiệp gồm: Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty Viglacera, Cao su Phước Hòa với diện tích đất sẵn sàng cho thuê trên dưới 1.000 ha sẽ có nhiều thời cơ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận khi nguồn cung đất thời đoạn 2020-2021 vẫn hạn chế, số lượng yêu cầu thuê đất tăng nhất. Trong đó, Tổng công ty Phát triển tỉnh thành Kinh Bắc sở hữu khu công nghiệp Quang Châu nằm trong vùng công nghệ cao có thể hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch nhà máy của các công ty công nghệ cao như Foxconn và LG.

Công ty Chứng khoán nhà băng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA). Những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh theo hiệp định thương nghiệp tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) sẽ tạo ra công hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư châu Âu.

Tiếp đó, Covid-19 có thể khiến các doanh nghiệp xúc tiến kế hoạch rời Trung Quốc sớm hơn dự kiến nhằm ổn định hoạt động và bảo vệ nhân viên của mình.

Chưa kể, các dự án đầu tư công trong nước đang được xúc tiến, cơ sở hạ tầng dần cải thiện sẽ cuộn thêm nhiều nhà đầu tư, giúp các khu công nghiệp được hưởng lợi trong dài hạn.

TS. Sử Ngọc Khương nhận định, quá trình chuyển dịch các ngành sinh sản từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ diễn ra sớm nhất từ năm 2021. Theo ông, đây là lúc doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt hệ thống kho bãi, phục vụ hoạt động lưu trữ, giao – nhận hàng hoá trong chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, Việt Nam sẽ phải cạnh tranh nếu muốn thu hút đầu tư. Ông Phạm Sỹ Thành - Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Chiến lược Mekong - Trung Quốc (MCSS) thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam - cho rằng Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với Indodesia, Malaysia và Thái Lan về sự quyến rũ của môi trường đầu tư và chất lượng thể chế.

"Điều này không dễ dàng, bởi việc vấn được các doanh nghiệp FDI chất lượng cao vào các khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn mang tính dài hạn mà Việt Nam chưa xử lý được", ông Thành nhận xét.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp ở Việt Nam hiện vẫn thiếu đồng bộ, đặc biệt ở phía Nam – nơi nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng chậm - do nhà đầu tư bất động sản không muốn mở rộng quỹ đất quá nhanh - khiến giá bất động sản công nghiệp tăng cao.

Tiếp đó, Việt Nam hiện thiếu lao động lành nghề, có kỹ năng chuyên sâu. Nhưng kinh tế kĩ thuật số - dựa trên sự đổi thay công nghệ mau chóng ở các nước phát triển và các nước khác trong khu vực - sẽ làm giảm sự quyến rũ của một nhà nước vốn dựa vào cần lao giá rẻ, tài nguyên nhiều, ưu đãi giá điện, nước để lôi cuốn nguồn vốn nước ngoài.

Trước đó, ít thị trường bất động sản quý I của JLL Việt Nam cho thấy, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong những tháng đầu năm tại Việt Nam vẫn ở mức cao, dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng của dịch.

Giá đất nhàng nhàng tại khu vực phía Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2019, đạt 99 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Còn tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tính đến hết tháng 3 đạt mức 72%. Tại khu vực phía Nam, giá đất nhàng nhàng thậm chí đã tăng tới 12,2%, đạt 101 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê khi số lượng đề nghị thuê đất tăng cao.

Nhờ vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý I với mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước.

Công ty Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu 121 tỷ đồng, tăng trưởng gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2019. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng gấp 3,5 lần, đạt 103 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Long Hậu cũng kết thúc quý I với doanh thu thuần đạt 206 tỷ đồng, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu đạt gần 159 tỷ đồng - tăng 21% so với cùng kỳ - đóng góp 77% tổng doanh thu. Còn doanh thu từ mảng cho thuê nhà xưởng, khu tạm trú cũng tăng trưởng hơn 22%.

hao hao, doanh thu thuần của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đạt gần 556 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ, trong đó, 84% là doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản.

Bất động sản và dòng tiền từ bỏ Trung Quốc

Xu hướng“capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) sẽ đem đến gì cho bất động sản Việt Nam?

Bán gần 200 nhà chung cư trong một thời điểm ngắn, dù chỉ mới làm xong móng bat dong san hung thinh. Tiết lộ từ chủ đầu tư một đề án ở quận 2 tại lễ khai trương nhà phố mẫu và mở bán đợt trước nhất vào cuối tháng 3 vừa qua đã làm khách mời ngạc nhiên bán nhà đất biệt thự cầu giấy. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra: Trong lúc phân khúc chưa hết khó khăn, vì sao CĐT có thể chuyển nhượng được nhiều như vậy? Ai là người mua?

Chương trình tri ân bạn ngay sau đó đã phần nào giải tỏa những thắc mắc này: trong 6 vị khách đầu tiên mua căn hộ, có 2 vị khách nước ngoài, 1 người được giới thiệu là người Đài Loan mua 5 căn và 1 người từ Singapore mua 3 căn.

Trong một câu chuyện khác, trước năm 2012, danh mục khách hàng của một dự án BDS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cho thấy bạn cốt yếu là từ Hà Nội, các đô thị phía Bắc và TP.HCM. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây điều này đã thay đổi. Trong tổng doanh thu 12 triệu USD mà công ty này đạt được kể từ đầu năm 2013 đến quý I/2014, các nhà đầu tư nước ngoài, độc đáo là từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore và Macau, xâm chiếm số lượng áp đảo so với nhà mặt phố đầu tư trong nước.

Khách sạn Đà Nẵng mua bán tốt nhờ nguồn khách Trung Quốc

Hai câu chuyện này nói lên điều gì? Đó là những nhận định của các chuyên viên nhà đất nước ngoài vào đầu năm 2014 về triển vọng phân khúc BDS trong năm này phần nào chính xác. Ông Marc Towsend, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản CBRE, cho rằng: “Mặc dù chúng mình có xác xuất không ngờ tới nhưng dòng vốn từ Trung Quốc sẽ là nguồn tài trợ lớn nhất của các chuyển nhượng bất động sản”.

Nguồn doanh số từ nói trên chỉ là một phần rất nhỏ mà những vị khách đến từ Trung Quốc đại lục và các vùng bờ cõi trong cộng đồng Hoa ngữ (Hồng Kông, Đài Loan, Macau, Singapore) đem đến cho doanh nghiệp BDS Việt Nam. Dòng vốn từ các quỹ đầu tư, các chế định số tiền lớn và các công ty BDS mới là quan trọng.

Lộ và ẩn

Điển hình cho nhận định của ông Marc Towsend có lẽ là cái tên Sunwah Group. Đầu quý I năm nay, tập đoàn này đã góp 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu căn hộ ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Việc Sunwah đầu tư dự án mới tại Việt Nam đã nâng tổng vốn đăng ký FDI trong chuyên ngành BDS quý I năm nay lên 288 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Sunwah Group là một công ty phát triển BĐS Hồng Kông có mặt tại Việt Nam từ năm 1993 và đã tham gia nhiều dự án. Riêng chuyên ngành bất động sản, Sun Wah đã tham gia một số đề án tiêu biểu ở TP.HCM như tòa nhà phố văn phòng Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, đề án nhà chung cư ở quận Bình Thạnh... Dự án mà Sunwah đầu tư tọa lạc tại số 90 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh trước đây thuộc các công ty 100% vốn trong nước góp vốn đầu tư với tên gọi là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bay Water. Tuy nhiên, với sự tham gia góp vốn của Sunwah (mua lại 48% vốn) nên dự án bất động sản này giờ đây trở thành dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.

Jen Capital, một chi nhánh phát triển BĐS của Tập đoàn Chiaphua (Hồng Kông), cũng đang lên hoạch định tiến bộ một dự án tại quận 2, TP.HCM. Tương tự như Sunwah, Tập đoàn Chiaphua đã tiên phong đầu tư vào thị trường Việt Nam từ năm 1991.

Không khuếch trương rầm rộ, nhưng đến nay danh mục đầu tư của Jen Capital ở Việt Nam đã có hơn chục dự án, trong đó có những dự án đã có nguồn thu ổn định như khu nhà mặt phố ở sang trọng Parkland Resort Apartment tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM hay cao tù và văn phòng Saigon Tower (29 Lê Lợi, quận 1).

Khác với bí quyết của Jen Capital hay Sunwah là rót vốn túc trực tiếp vào từng dự án, các quỹ đầu tư có liên quan đến các phân khúc Hoa ngữ cũng đã công cha nội những điều khoản đầu tư lớn vào các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, điển hình là 2 khoản đầu tư của 2 quỹ có cỗi nguồn Hồng Kông hồi năm ngoái.

Đầu năm 2013, Quỹ Đầu tư Warburg Pincus (Hông Kông) chính thức ký giao kèo góp 200 triệu USD để mua dao động 20% cổ phần của Vincom Retail, công ty thành viên của Tập đoàn Vingroup. Chỉ sau đó vài tháng, EXS Capital, một tập đoàn đầu tư chuyên đầu tư vào ngọc trai Á với các văn phòng ở Hồng Kông và Tokyo, đã rót 37 triệu USD vào Sơn Kim Land, công ty BDS thuộc Tập đoàn Sơn Kim. Ngoài khoản đầu tư ban đầu, EXS cam kết sẽ gia tăng giá thành đầu tư lên 50 triệu và có xác xuất là 80 triệu USD trong tương lai.

Quý I/2014, Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC chuyên về đầu tư và phát triển BĐS có trụ sở ở Hà Nội cũng tuyệt chiêu về khoản đầu tư của đối tác GEM Global Yield Fund. Theo đó, quỹ này sẽ cam kết hạn mức mua cổ phần của FLC trị giá 40 triệu USD.

GEM (Global Emerging Markets) là công ty quản lý quỹ đầu tư được thành lập năm 1991 có trụ sở tại London, New York, Paris và Hồng Kông. Hiện GEM đã lập 7 quỹ chuyên đầu tư vào cổ phiếu các doanh nghiệp niêm yết và chưa niêm yết vừa và nhỏ có tiềm năng thuộc các chuyên ngành khác nhau tại các thị trường mới nổi.

So với các quỹ đầu tư Hồng Kông, các nhà phố đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục khá kín tiếng, nhưng những thông báo cóp nhặt từ thị trường cho thấy gia tộc cũng đang âm thầm vào Việt Nam.

Mới đây, tại đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt (PDR), điều khiển công ty này cho biết, trong năm 2014 có thể họ sẽ hiệp tác với một doanh nghiệp lớn của Trung Quốc để tiến hành dự án. Không tuyệt chiêu cụ thể hơn, nhưng theo giới đầu tư dự án bất động sản mà Phát Đạt nói tới có lẽ là dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là những nơi có kèm cặp theo loại hình kinh doanh casino. Báo cáo tìm hiểu thị trường mới nhất quý I/2014 của CBRE cho biết, các nhà đầu tư Hồng Kông, Trung Quốc đang ngấp nghé nhiều đề án nghỉ dưỡng kèm theo loại hình mua bán vui chơi ở Đà Nẵng. Những bãi biển ở địa điểm tại miền Trung như Nha Trang, Đà Nẵng hiện nay đều đang mua bán tốt nhờ khách du lịch Trung Quốc.

Khách sạn Crowne Plaza Đà Nẵng là một ví dụ. Tình hình mua bán tiện lợi khiến tổ hợp khách sạn có kèm cặp lao vụ vui chơi có thưởng này đang đẩy mạnh xây tiếp GĐ 2, nâng gấp đôi số phòng lên hơn 1.100 phòng. Ngay từ đầu, CDT đã xác định tập trung vào khách Trung Quốc, cố gắng truyền bá hình ảnh ở thị trường này và phối hợp với các hãng hàng không như Vietnam Airlines mở 9 chuyến bay thuê chuyến mỗi tuần từ Trung Quốc đến Đà Nẵng.

Trong quý I/2014, các chuyến bay biến của các hãng hàng không China Eastern, China Southern, Dragon và Macau tăng đáng kể so với cùng thời gian năm ngoái. Ngoài ra, theo thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Thành phố Đà Nẵng, khách quốc tế đến Đà Nẵng bằng tàu biển trong quý cũng chủ yếu là từ Trung Quốc. Một lần nữa, du khách đến từ Trung Quốc, Hông Kông và Macau tiếp thô lỗ dẫn đầu về số lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng.

Không chỉ từ ngõ Hông Kồng, nguồn tiền từ Trung Quốc cũng đang được đầu tư vào Việt Nam qua ngõ Singapore. Trong 15 chủ đề tìm thời cơ đầu tư trên AsiaInvest, một diễn đàn chuyển nhượng - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và huy động vốn quốc tế, thì có tới 3 đề nghị của các nhà đầu tư Singapore về lĩnh vực bất động sản, bán lẻ, với diện tích từ 10 triệu đến 200 triệu USD. Tỉ lệ cổ phần mà họ muốn nắm giữ là trên 50%.

“Capital flight”

Nói về câu chuyện dòng vốn Trung Quốc đi qua các cửa ngõ Hồng Kông và Singapore, Tiến sĩ Alan Phan trên trang cá nhân Gocnhinalan.com đã lý giải: “Các nhà phố đầu tư Trung Quốc đang có xu hướng “capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) nên dòng tiền đã chảy rất mạnh vào Âu - Mỹ - Úc và 2 trung tâm tài chính tự do nhất châu Á: Hồng Kông và Singapore. Điều này khiến cho thặng dư tiền gửi lên đến mức đỉnh, nên các chế định tài chính Singapore bắt buộc phải tái đầu tư vào các nơi khác”.

Theo ông Alan Phan, vì sự tín nhiệm đã tạo được trong việc điều hành kinh tế và thị trường tài chính trong 2 thập kỷ vừa rồi, Singapore đang được các nhà mặt phố đầu tư từ Mỹ, Âu, Úc và nhất là Trung Quốc đem tiền đến ủy thác. Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản, tại Singapore. Nguy cơ lạm phát kèm cặp với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủ Singapore phải động viên các chế định tài chính đem tiền ra ngoại quốc nhằm làm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar được xem như đối tác chiến lược của gia tộc tại ASEAN.

Xu hướng “capital flight” khỏi Trung Quốc cũng đã được nhắc đến nhiều khi năm ngoái, tỉ phú giàu nhất ngọc trai Á Li Ka Shing đã giao dịch hàng loạt dự án ở Trung Quốc. Động thái này được xem là chỉ báo cho thị trường địa tù và Trung Quốc, do ông này luôn bán tài sản khoảng 2, 3 năm trước khủng hoảng. Cụ thể, gia quyến Li Ka Shing đã bắt đầu bán tài sản tại Trung Quốc từ tháng 8 năm ngoái. Đến nay, họ đã giao dịch Metropolitan Plaza ở Quảng Châu, Oriental Financial Center ở Thượng Hải và International Financial Center ở Nam Kinh. Con trai ông, Richard Li, cũng công cha chuyển nhượng đề án phức hợp Pacific Century Place ở Bắc Kinh trị giá hơn 900 triệu USD. Tổng cộng nhà Li Ka Shing đã thu về gần 2,9 tỉ USD từ việc thoái vốn khỏi nhà đất Trung Quốc trong gần 1 năm qua.

Một báo cáo gần đây của Công ty Dịch vụ Bất động sản Cushman & Wakefield về phân khúc BĐS Trung Quốc cho biết, trong phông nền kinh tế suy thoái, áp lực giảm giá nhà phố ở sẽ còn kéo dài trong năm nay. Giá chuyển nhượng và mức hấp thụ sản phẩm nhà ở sẽ chẳng thể cao như trước đây, đặc biệt là khi học lực thanh toán của người tiêu dùng bị bó hẹp do các biệt đãi thắt chặt chẽ tiền tệ bạc và các thủ pháp kiểm rà chế định số tiền phi ngân hàng.

Cushman & Wakefield cũng dự đoán, phân khúc sẽ diễn ra nhiều làm việc hợp nhất giữa các doanh nghiệp hơn và để làm việc an toàn trong bối cảnh nhiều xúi quẩy này, các nhà đầu tư lớn phải có tiềm lực số tiền mạnh, huy động nhiều kênh tài chính.

Tập đoàn Greenland Thượng Hải là một ví dụ. Đầu năm nay, Greenland Thượng Hải công bố hoạch định mở văn phòng tại Hồng Kông, khai thác thời cơ tiến vào thị trường bất động sản Mỹ. Mới đây, tập đoàn này thống nhất với các nhà mặt phố đầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh hoạt động trong chuyên ngành bất động sản nhà ở tại nước ngoài.

Trở lại với câu chuyện dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc chảy mạnh vào bất động sản Việt Nam, tín hiệu vui trước mắt sẽ là nhiều đề án sẽ có vốn để tiếp thô lỗ triển khai, giúp giải quyết phần nào vấn đề nợ xấu bất động sản. Tuy nhiên, Tiến sĩ Alan Phan cũng cảnh báo: “Cuộc chơi có khả năng tàn bất luận lúc nào trong vài năm tới” mua bán nhà đất thổ cư hà nội.

Nguyễn Hùng